管理人在公募REITs中扮演组织者和管理者的重要角色，也是REITs信息披露的主要责任人。近三年多以来，REITs试点项目的运营为公募基金管理人的资产管理业务开辟了新的蓝海，拓展了基金管理公司服务客户的能力和深度，也带来新的发展机遇。

　　作为行业内首家设立公募REITs投资者关系（IR）岗位的基金管理人，中航基金在REITs项目主动管理方面一直走在前沿。近日，新华财经专访了中航基金公募REITs业务投资者关系（IR）负责人姜倩倩，就建立投资者关系管理制度与沟通交流机制、发挥管理人主动履职作用，以及高效链接项目多方主体等方面开展交流。

　　姜倩倩对新华财经表示，“管理REITs项目以来，有一个观点愈发深刻，那就是REITs不是单纯的金融产品，不能简单地从投资标的的角度去理解它，它的运营更类似于企业运营，也可以理解为资产的上市平台。”

　　“参照上市公司管理，中航基金设立IR相关岗位，就是为了更加集约化的开展公募REITs投资者关系管理工作，履行基金管理人责任，增强与投资者互动的深度和广度，并在合规的前提下不断完善内部管理机制，不断优化与投资者的良好沟通互动机制，努力消除信息壁垒，聆听投资者的反馈和诉求，重视投资者尤其是中小投资者的期望和建议。”姜倩倩称。

　　中国REITs市场启动以来，试点项目为公募基金管理公司的资产管理业务开辟了新的蓝海，拓展了基金管理公司服务客户的能力和深度，为公募基金行业带来新的发展机遇。但同时，由于我国公募基金管理人长期以来主要开展二级市场标准化证券的投资，对于基础设施项目这种非标准大类资产的主动投资管理的经验缺乏，资产管理和价值再创造的挑战较大。

　　从产品定位来看，姜倩倩指出，REITs产品所谓“既有债性，又有股性”的特征，实际上对其收益构成做出了形象的概括。“债性可以理解为年度分红，实打实的资金到手；股性，则是指手里的REITs份额还‘值不值钱’，而要兼顾这两者，看的是项目公司的经营情况，是底层资产是否优良稳健，更进一步说，看的是发行阶段的资产尽调把控和存续期的运营管理。”姜倩倩解释称。

　　可以说，精细化管理是创造持续收益的关键。尤其对于基金管理人来说，存续期内的运营管理可以对REITs二级市场和业绩表现起到决定性作用。

　　姜倩倩表示，不同于传统公募基金，REITs基金上市后不会对所投资的底层资产频繁“调仓”，因此，对于REITs基金经理而言，底层项目运营才是“生死线”，项目运营效果直接影响业绩表现，基金管理更多依靠的便是底层项目运营管理。

　　为了给投资者创造持续稳定收益，基金管理人应从开源和节流两个方面持续优化项目管理。姜倩倩分享其心得称，一方面，基金管理人应发挥自身优势，对资产进行主动管理，通过优化运营策略、调整运营措施、提高产品服务质量等途径提升项目运营收入；另一方面，基金管理人应努力降低项目无效低效费用支出，从节省开支的角度为投资者创造价值。

　　同时，做好与运管机构的协同、分工，也是实现精益管理、确保收益的另一个重要举措。在REITs存续期间，运营管理机构如何做到让社会满意，且为投资者创造价值，将是对运营管理机构专业能力的考验，也受到基金管理人委托监督水平的影响。监管机构对此方面的管理在持续强化，要求基金管理人至少半年对运管机构履职情况进行一次审查，自身也要强化主动管理能力，担起主动管理职责。

　　姜倩倩介绍称，“中航基金就存续期管理问题在不断探索。一方面，就代理问题、权责失配、治理机构复杂等短板，中航基金在积极和监管机构沟通反馈，也在努力和发行人、运管机构沟通，希冀通过优化双方的配合机制来缓解和消除问题，通过基金管理人的主动管理来赋能项目生产，倒逼项目提质增效；另一方面，中航基金也在积极的探索更加合理高效的投资者沟通机制，力争对每一位投资者的问题都及时真诚的予以回复，从而保护好投资者切实利益。”

　　“后续，中航基金计划与发起人等相关机构协商，探索对运管机构具体到人的激励措施，以进一步提升管理效力，激励项目业绩提升。”姜倩倩补充道。

　　公募REITs的本质是资产上市，以“收益稳定，风险适中”为主要特征，因此，与投资者尤其是中小投资者的互动交流，是提高公募REITs产品质量的重要举措。基金管理人需要积极开展投资者关系管理工作，寻找价值目标匹配的投资者，引导市场理性决策、价值投资，从而稳定公募REITs二级市场价格。

　　2022年，证监会修订发布《上市公司投资者关系管理工作指引》，进一步加强了上市公司与投资者关系管理，中小投资者越发受到重视。2023年5月15日，沪深北交易所和中上协联合发布《加强投资者关系管理助推上市公司高质量发展倡议书》，其中强调，强化投资者关系管理，是提高上市公司质量的重要举措。此外，上交所也举办相关座谈会，强调信息披露以及投资者关系管理的重要性。

　　作为发挥主动管理职责的一线负责人，姜倩倩从维护与运营机构和投资者关系、优化专业机构管理、重视底层资产安全防范、加强与投资者及同业交流等方面，分享了中航基金在运营两只REITs产品中的五方面心得体会。

　　一是与运管机构做好职责划分。REITs底层是完整的实体企业，项目涉及人员众多。以中航首钢绿能、中航京能光伏项目公司这类生产型企业为例，资产运营人员数以百计，业务繁杂。因此，基金管理人需要主动与运营机构做好职责明晰。

　　简单来说，主动管理并非要求基金经理操作一线设备，而是需要其去寻找足够专业、经验丰富的运管机构，随时了解项目现场并及时根据现场生产经营情况进行调整，保障项目的高效运转，并且设计细致合理、高效可行的权责划分机制，从而代表投资人做好生产经营决策。

　　据姜倩倩介绍称，“在两个REITs项目发行前，我们都花费了大量时间和发行人、运营管理机构反复沟通运营管理协议、逐条修改合作规范，力争做到分工明确和切实可行。在项目发行后，中航基金也第一时间拟定项目公司各项管理制度，组建运管委员会，聘请专业人员担任基金经理，来确保项目正常生产运营。”

　　“总的来说，我们希望能够跟运管机构形成一股合力，发挥各自优势将项目运营得更好，而不是仅仅在运营管理服务协议里的‘甲乙方’。”姜倩倩补充道。

　　二是重视底层资产安全防范。中航首钢绿能、中航京能光伏都是生产型企业，安全责任重大，因此需要在运营过程中做到实时监控，避免安全事故的发生，以防止影响投资者利益。

　　“中航基金从‘事前’专业操作规范，到‘事后’保险提供保障这两方面为项目平稳运行保驾护航。”姜倩倩表示，一方面，中航基金通过聘请行业专业人员担任基金经理，和运管机构一起完善相应管理机制和操作手册，定期报送安全生产履职情况等措施加以管理、预防；另一方面是提前购买充足的来为底层资产“兜底”，以期在极端气候、地震等特殊时刻为尽量减少损失提供保障。

　　首先，基金管理人需要密切了解底层资产实际运行状况。姜倩倩表示，“目前运管机构多采用发行前的‘原班人马’，对于具体工作人员而言，可能对REITs发行前后管理体系的变更认识不深，对于上市产品在安全性、规范性、保密性等方面没有深入了解。为此，中航首钢绿能REIT项目从原工作单位人员中聘请一位作为基金经理，并长期在项目驻场，项目发行后的表现优异离不开这一点。”

　　“到项目上去，熟悉具体设备、了解生产参数，让资产在眼中‘透明化’......一名优秀的REITs基金经理需要‘身体力行’，做到用专业产业背景为金融产品赋能。”姜倩倩如是说。

　　其次，需要加强对投资人的宣传，令其更加深入了解REITs本质。作为公募REITs信息披露的主要责任人，基金管理人除了编制并披露定期报告、临时报告以及基金合同、托管协议、招募说明书、发售公告和产品资料概要等上市前披露信息以外，还可以扩充更多交流机会。

　　“我们两个REITs项目都在积极探索投资者说明会、投资者开放日活动等更加丰富多样的交流形式，提升信息披露的广度和深度，建立与投资者的良性互动。”姜倩倩称，除了机构投资者，未来基金管理人也会慢慢将重心放在“散户”的投教中，让更多的个人投资者参与到市场当中，有利于进一步增强REITs市场流动性。

　　四是坚持“底线思维”，通过专业机构优化管理水平。对此，姜倩倩表示，基金管理人必须坚守合规底线，将其作为产品运营的原则与根基。一方面，聘请审计、评估律师等机构，把关财务表现和合同签署等法务问题；另一方面，聘请技术咨询机构，对底层资产质量、技术优化方向等进行审核，提供建议。

　　五是加强同业交流。由于REITs底层资产涉及行业范围广泛，现有产品各有特色，各方都在实践中逐步摸索，积累运营经验，也都面临着不同的问题。

　　他山之石，可以攻玉。“我们在运管管理中，积极通过面对面讨论会、线上分析会、专题研讨会、实地研学及相关平台组织的研究会等多种形式，和其他基金管理人、发起人、运营管理机构探讨，吸取优秀经验，优化项目管理。”姜倩倩表示，同业基金管理人都在“用心的”管理各自项目，也在积极推动市场生态创新，未来中国REITs领域发展前景必将更加广阔。

　　(原标题：以“主动管理”创造“持续收益” 打造公募REITs集约化互动机制范例——专访中航基金公募REITs业务IR负责人姜倩倩)

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